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분양 상가에 대한 단상

지구 20-12-08
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인터넷에 조금만 검색해봐도 분양 상가의 위험성에 대한 컨텐츠가 즐비하게 나온다.
경매사이트에서 경매 물건들을 보면 아직 임차가 맞춰지지 않은 분양 상가 매물들이 많이 나온다. 당장 눈에 띄는거 하나만 보자면 분양가 6억, 감정가도 6억, 최저가 3.5억이다. 멀쩡한 상가가 왜 이렇게 거래가 안되나 현장에 가보면 멀쩡한 상가 수십개가 모두 공실로 비어있다. 지방의 이야기가 아니다. 수도권의 신도시임에도 그렇다.

규제나 법에 대해선 잘 모르겠다. 다만 정부는 부동산업자들이 얼마나 큰 상가 건물을 만들어서 얼마나 잘게 쪼개서 얼마나 비싼 가격에 분양을 하는지까지는 신경을 안쓰는 듯 하다. 실제 새롭게 형성되는 상권, 지구, 신도시의 분양 사무실을 들어가보면 이 지역의 장밋빛 미래를 펼쳐 놓으며 작은 상가 호실 하나를 엄청나게 높은 가격에 판매하고 있다.

물론 그 장밋빛 미래가 틀련단 것은 아니다. 실제로 1만세대가 주변에 입주할 것이고, 지식산업센터가 생길 것이고, 지하철 역 또한 생길 계획이다. 하지만 이 모든 것이 갖추어지는데 5년 ~ 10년은 족히 걸린다는게 문제이다. 실제 수백채가 지어지는 상가 공급의 수요를 맞추려면, 결국 상가를 이용할 주민들이 있어야 할 것이고 그러려면 아파트나 지식산업센터나 오피스텔, 도시형생활주택 등의 주거 건물들 부터 입주가 완료되어야 한다. 물론 그런 미래를 보고 미리 병원, 마트, 학원 등을 차리려는 임차인들도 있겠지만 그 지역에 널리고 널린게 공실인데 비싼 가격을 주고 임차를 할 이유는 없다. 임차인 우위 시장에서 6억짜리 상가의 월세가 60만원 밖에 되지 않는 진풍경이 연출된다. 상가를 분양받은 사람이 여유가 있으면 모를까, 당장 이자 내기가 버거우면 그렇게라도 임차인을 받을 수 밖에 없기 때문이다.

실제로 소위 상가좀 사고 판다는 부동산 전문가들이 분양 상가에 투자하는 경우를 못봤다. 자신들의 저서나 유투브, 블로그 등을 통해 말리는 경우가 많다. 실제로 데이터를 엄청나게 분석해대는 전문가들도 신도시, 신규 상업지구의 임대차수요를 예측하긴 쉽지 않다. 도시개발계획이나 학군 형성 등 미리 가늠하거나 확신하기 어려운 요소들이 많기 때문이다. 그정도 통계를 낼 정도의 분석력이 있다면 오히려 낡은 상권의 재개발을 예측하는 것이 더 수월할 것이다.

통계를 내 본 것은 아니지만 오히려 부동산에 대해 잘 모르거나 어설프게 알고 있는 주부들, 은퇴직장인들이 목돈이나 퇴직금 등을 털어 노후 준비용으로 상가를 분양받는 경우가 많을 것 같다. 분양사무실의 설명만 들으면 든든한 노후 대책이 될 것 같아서이다. 기다릴 여유만 된다면 가능하다. 하지만 기다린 종국엔 예상하던 것 보다 시세나 월세가 더 낮아질 가능성도 있단 것을 알아야 할 것이다. 위례, 마곡지구 등의 분양 상가를 보면 답이 나온다. 참고 기다리다 보면 좋아지겠지만, 나중에 시세차익을 거둔 다음 이 글을 보고 비웃을 수도 있겠지만 그 시기가 언제인지도 한번 확인하고 비웃을지 말지를 판단하자.

상가 매물을 검색하다 보면 2000년대 분양된 상가들을 적게는 1~2억, 많게는 수억원대 마이너스 피로 파는 물건들이 많다. 예를 들어 분양가 8억짜리 상가인데 현재 매물 가격은 5억이다. 싸고 좋다고 바로 사야 할까? 좋은 투자가 될 수도 있겠지만 횡재했다고 좋아할 건 아닐 것이다. 주변의 시세나 임차 수요 등을 분석하면 그 가격이 맞다. 종국에 안정된 상권에서 주변 배후 주거 세대들을 모두 다 고려하고 통계적으로 따져보니 5억이 적정 매매가인 것이다. 결국 분양을 받은 사람만 바가지를 쓴 꼴이 된다. 그 건물의, 그 지역 주변 상가들을 분양 받은 모든 사람들은 지금보다 더 좋은 상황을 기대했겠지만 결국 이것이 현실이다. 그렇게 미리 분양을 받아서 스타벅스나 은행, 병원 등의 안정적 임차인을 얻은 분들은 그걸로 만족할 수도 있을 것이다. 또는 직접 장사를 해서 좋은 수익을 거두고 계시다면 문제될 건 없다. 단지, 단순히 시세 차익이나 감가상각, 임대수익률만 생각한다면 그냥 상가 분양 후 10년 뒤에 나오는 매물중 급매를 골라 사는게 훨씬 더 안정적인 경우가 많다는 것이다.

투자는 수익률, 안정성 두가지가 가장 중요하다. 로우 리스크 로우 리턴, 하이 리스크 하이 리턴이라는 익숙한 말도 수익률과 안정성을 두고 하는 말이 아니던가? 분양상가 구매 전에 과연 이게 '하이 리스크 하이 리턴'일지 '하이 리스크 로우 리턴'일 가능성이 있을지 합리적으로 따져보길 바란다.
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